¿De qué depende el valor de las viviendas? ¿Qué parámetros determinan su calidad? ¿Se pueden utilizar los conceptos eficiencia energética y/o sostenibilidad para valorar o determinar la calidad de una vivienda? La respuesta es sí, no sólo se puede, sino que se debe. Pero ¿Cómo se valoran estos conceptos? ¿Existe algún método para ello? Hemos consultado bibliografía especializada y os exponemos las ideas principales ¿Tú no premiarías antes a un edificio que no emite CO2, y por lo tanto no perjudica el bienestar social, económico y ambiental de la sociedad en general, que a uno que lo hace constantemente derrochando energía? Participa con tus comentarios.
08-04-2015
El problema del Cambio Climático y del aumento de los niveles de CO2 en la atmósfera, es un problema del que se tiene consciencia desde la Revolución Industrial a principios del siglo XX. Fue Svante Arrhenius, en 1896, quien evaluó su impacto por primera vez, al calcular primero como el CO2 capta en la atmósfera la radiación infrarroja, y después las consecuencias de esta captura: el aumento de la temperatura del planeta y el efecto invernadero.
El uso de edificios en Europa es responsable del 33% (1/3) de las emisiones totales de CO2 a la atmósfera. En este sentido, el procedimiento para la certificación energética de los edificios, regulado por directivas europeas – 2002/91/EC actualizada por 2010/31/UE-, traspuestas a normativa nacional, tiene como objetivo reducir las emisiones de CO2, como consecuencia del uso de éstos, y asigna una calificación dentro de una escala, que mide su mejor o peor comportamiento medio-ambiental, en función de su eficiencia energética.
A pesar de que se tiene consciencia del problema del cambio climático y del aumento de la temperatura del planeta desde hace más de un siglo, la eficiencia energética de los edificios, es un concepto ‘relativamente nuevo’. Por regla general, no se ha tenido muy en cuenta en tiempos pasados ni por constructores, ni por técnicos, ni por usuarios. Las primera normativa al respecto en España es de 1979 (81): NBE-CT-79. Tampoco se ha incluido como un factor de calidad. Sin embargo, todos los indicadores apuntan a que a que dicho factor sea un parámetro decisivo en la valoración de los inmuebles, y ya debería de serlo desde hace mucho tiempo.
Normativa que regula la valoración de inmuebles
La Orden ECO/805/2003 y sus modificaciones, es la normativa que regula la valoración de inmuebles en España, y contempla diversos métodos, de los cuales, el método de comparación es el más utilizado en la práctica, para valorar bienes inmuebles de uso residencial. Este método se basa en la obtención del valor de un bien inmueble, una vivienda por ejemplo, o un local, por ‘comparación con los valores conocidos de compraventas reales de otros inmuebles de las mismas características, dependiendo su fiabilidad del número de muestras válidas o representativas (La sostenibilidad en el valor de los edificios, fuente citada al final de este post).
Por lo tanto, para aplicar este método, es necesario disponer de datos reales, es decir, de un ‘mercado representativo de los inmuebles comparable`, y como todos sabemos, la obligación de disponer de certificado para venta o alquiler, es obligatoria en España -no así en el resto de Europa- desde 2013, y la aplicación del CTE para obra nueva, data de 2007. Si a esto se une la crisis económica, podemos afirmar que en general, todavía no existe un mercado suficientemente representativo de viviendas, cuya calificación sea conocida.
Existen otros métodos. El método de actualización de rentas, por ejemplo, es una alternativa, pero tampoco es adecuado por no disponer de datos suficientes de rentas de inmuebles con calificación energética.
¿Cómo se valora entonces un edificio teniendo en cuenta su eficiencia energética?
Pues bien, el método del coste es el método más adecuado, según la fuente utilizada para este artículo. Este método consiste en ‘obtener el valor del coste de reposición de un edificio o construcción, si es posible, para un edificio exactamente de las mismas características que el que se valora (Rosa Cladera, 1989). No obstante también habla de valor del coste de re-emplazamiento, en el caso de edificios muy antiguos.
Si consultáis la publicación tomada como fuente, en ella explica más detalladamente en qué consiste el método de cálculo propuesto, y los factores que intervienen. Nosotros sólo os vamos a comentar brevemente qué tipo de costes propone la fuente, que hay que tener en cuenta, para valorar un edificio considerando su eficiencia energética: los costes privados y los costes sociales. Esta publicación hay que entenderla en el contexto en el que se ha desarrollado el trabajo expuesto por sus autoras.
1. Los costes privados, incluyen:
1.1 Coste de amortización: coste debido a la construcción del edificio -inversión inicial- y coste total -inversiones posteriores- por el mantenimiento del edificio durante su vida útil -100 años para residencial, 10-25 años para instalaciones y acabados-, para mantenerlo en condiciones adecuadas de uso.
1.2 Coste de mantenimiento: coste de medidas preventivas, a lo largo de la vida útil del edificio.
1.3 Coste de consumo energético: para el funcionamiento normal del edificio, en función del tipo de combustible empleado y el precio de la energía.
2. Los costes sociales: El coste social del carbono.
Coste que se genera debido a las emisiones de CO2 generadas como consecuencia del uso de los edificios, y que sufre el usuario del edificio, y la sociedad en general.
Fuente. La sostenibilidad en el valor de los edificios, de María José Ruá Aguilar -Doctora Ingeniero y Arquitecto Técnico- y Natividad Guadalajara Olmeda -Doctora Ingeniero. Para evitar malos entendidos, a continuación citamos un párrafo de la contraportada de la publicación:
Esta publicación es fruto de la Tesis Doctoral realizada por Mª José Ruá y dirigida por Natividad Guadalajara y Belinda López, premiada por el Consejo Social de la Universitat Politècnica de València. En ella se conjugan aspectos arquitectónicos y económicos, frecuentemente distanciados en la práctica professional.
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No cabe duda de que la calificación de Eficiencia Energética de una vivienda debiera influir en la valoración de la misma. Estoy de acuerdo en que aun no tenemos muestras representativas para utilizarlas en el método de comparación, pero preconizar el método de coste para resolver este asunto me parece más una digresión teórica que un camino práctico. He tenido que utilizar ese método en varias ocasiones, a falta de elementos de comparación en el mercado, y siguiendo la Orden de referencia, nada exige tener en cuenta las emisiones de CO2 ni la Eficiencia Energética, a no ser que, de alguna manera, se incluyan unos parámetros representativos en los gastos de mantenimiento.
Mi opinión es que, en el momento en el que la calificación de Eficiencia Energética influya en el precio de mercado,- espero que no tarde mucho,- el método de comparación podrá ser aplicado con normalidad.
Hola Fernando. Gracias por participar en el blog con tus conocimientos como experto. El hecho de incluir la eficiencia energética como un factor más en la valoración de inmuebles es un tema muy interesante, por lo menos a mi me lo parece. La bibliografía aportada aborda este tema y aporta información útil en este sentido, ya que no es fácil encontrar referencias. Expone las limitaciones por la falta de datos reales de inmuebles con calificación energética, como bien dices, e incluye referencias de la normativa vigente, por ejemplo, la orden ECO 805 2003 que mencionas, y que recoge los métodos que existen para valorar. Como bien dices, no exige tener en cuenta las emisiones de CO2. Quien lea la publicación entenderá su contenido en el contexto en el que se desarrolla el trabajo. Se trata de una publicación que expone la tesis doctoral realizada por María José Ruá y dirigida por Natividad Guadalajara y Belinda López, premiada por el Consejo Social de la Universidad Politécnica de Valencia. Proporciona conocimientos que se podrán desarrollar en futuras normativas sobre sostenibilidad.
Un saludo y gracias por participar aportando vuestros conocimientos y valoraciones.
Me parece un planteamiento adecuado, oportuno y certero el tuyo, Paula.
Los que nos dedicamos a planteamientos radicalmente eficientes encontramos trabas o reparos en los promotores por el sobrecoste de su implementación. Sin embargo, una cosa muy a tener en cuenta, con independencia del beneficio social, y el cual es mi argumento principal es el coste de amortización. Por la misma razón que cambiamos, por ejemplo, una caldera antigua por otra de mayor rendimiento, es decir, por que nos pica el bolsillo.
Si consideramos la sobrecarga económica del coste energético de la vivienda y su peso en la economía familiar, pongamos que 1,5 €/m2.mes, esto supone al cabo de un año 1800 € cada 100 m2 construidos. Reducir esta cifra a cero es muy difícil, si bien no imposible, pero supongamos que reducimos a la mitad, 0,75 €/m2.mes, lo cual supone un ahorro de 75 €/mes cada 100 m2. Estos números ya empiezan a ser un argumento de peso, tanto para el cliente como para el promotor porque es algo tangible y, por tanto, vendible.
La liberación del coste energético es un argumento psicológico muy importante que proporciona tranquilidad y reduce el estrés… es algo bastante terapéutico, en realidad.
Mi objetivo es consegir edificios desenchufados de la red, lo cual es una liberación aún mayor y creo que todos deberíamos luchar por este modelo.
Un saludo,
MUY INTERESANTE, Y ESTOY EN TOTAL ACUERDO CON LO PLANTEADO. HACE POCO COMENTANDO CON UN COMPAÑERO TEMAS DE ESTOS, ME COMENTO UN RUMOR, QUE NO SE SI SERA CIERTO, DE QUE PUEDE QUE EN UN FUTURO, SE APLIQUE UNA REBAJA EN EL IBI A AQUELLOS INMUEBLES QUE TENGAN MEJOR CALIFICACION, ES DECIR PLANTEAR REBAJAS ESCALONADAS A MEDIDA QUE TIENES MEJOR CALIFICACION, CON EL FIN DE QUE MUCHA GENTE HAGA CASO “EFECTIVO” DE LAS MEDIDAS DE MEJORA QUE PLANTEAMOS CUANDO REALIZAMOS UNA CALIFICACION ENERGETICA, PORQUE CREO QUE LA GENTE SOLO HACE LA CALIFICACION PARA UN TEMA ADMINISTRATIVO O TRAMITE EN LA VENTA Y/O ALQUILER DE LA VIVIENDA . ESO TIRARIA DE LA REHABILITACION HACIA ARRIBA. EL TEMA ME PARECIO MUY BIEN Y MUY INTERESANTE, Y ES OTRO AÑADIDO AL COMENTARIO PROPUESTO O SI QUEREIS OTRA FORMA DE VALORACION.
Siempre he pensado que el ultimo fin es, no la rebaja en el IBI sino el incremento en las que mas emisiones tengan. en la actualidad es obligatorio el certificado energético para los edificios de mas de 50 años (IEE, otra cosa es que se obligue) para los del RD 234 y para las viviendas que han construido desde 2007. Hay un segmento entre los edificios construidos entre 1975 y 2007 que no estan obligados. (ya sacaran alguna Ley) Cuando estos datos lleguen a la totalidad de los edificios, ya veremos. Todos los usuarios de edificios sabemos cuales son las mejoras, a nada que el consumo se nos dispare preguntamos al “enterao” de turno, cambio de ventanas, lana en el desván, cambio de caldera, etc. Por mi experiencia el interés por las emisiones es nulo, la gente quiere saber si consume poco, lo que no se es si saben en relación a que. ¿si es un valor? claramente lo es, pero no se si prima sobre las vistas, altura de piso, aparte de cuestiones mas evidentes como precio o acabados (no pongo calidades por que hay que considerar que la EE es parte de esa calidad y copnfort)
Saludos compañeros!
Estoy totalmente de acuerdo con el comentario de AmasU Arquitectos. Existe un pequeño error de base y es pensar que la gente “de a pie” entiende los conceptos que manejamos los técnicos y esto se traduce en que piensen que vamos de listos e intentamos estafarlos. Por ello, la mayoría de la gente cree que el CEE es un impuesto más, un tramite para alquilar o vender.
¿Como se tendría que plantear? exactamente igual que se hace con un coche, lo que la gente quiere saber es: ¿cuanto consume mi casa y cuanto me va a costar? y no cuantas emisiones de CO2 provoca. De esta manera si que seria un termino de comparación, pues si un comprador quiere adquirir una vivienda para verano se fijara en el consumo en refrigeración o si es para residir se fijará en el consumo global que tendrá su futura casa, por ejemplo.
De la misma manera que antes de comprar un coche un piensa: ¿voy a hacer muchos km en carretera? pues comprare un diesel ¿lo gastare por ciudad? pues comprare un pequeño utilitario a gasolina… pero al final cualquiera escucha mi coche tiene un consumo de x litros a los 100km y lo entiende, sin embargo, cuando les comunicas el resultado del CEE se quedan igual.