¿Estás realizando el certificado energético de un inmueble con CE3X y tienes dudas al realizar el análisis económico? ¿Qué es el VAN?¿tiene un valor negativo y no sabes porqué? este concepto quizás no sea muy conocido para aquellos que no nos dedicamos a las finanzas. Aquí os dejamos unos breves apuntes para que podáis entender un poco en qué consiste.
19-07-13
¿Qué es el VAN como concepto general?
VAN es el valor actualizado neto de una inversión. Es una TÉCNICA BÁSICA DE EVALUACIÓN DE INVERSIONES, es decir, UN TEST, y está relacionado con:
– Coste inicial o valor de la inversión.
– Los ingresos futuros.
– Tipo de interés o tasa de actualización.
El VAN es el resultado de aplicar una fórmula:
Como verás la fórmula del VAN consiste en una suma. En nuestro caso, para analizar la inversión, por ejemplo la instalación de una caldera, partimos con un valor Co correspondiente al coste de la instalación de la misma. Partimos de un valor negativo, ya que es un coste.
A continuación vamos sumando los beneficios de cada año de esa inversión pero actualizados a día de hoy. Ten en cuenta que lo que dentro de unos años vale 30 euros por ejemplo, hoy vale menos. Los beneficios anuales C1, C2, … Cn se actualizan dividiendo su valor y teniendo en cuenta un interés -entre 0 y 1- r de actualización:
Sin profundizar demasiado y aplicando la lógica, un VAN negativo, significa que la inversión no pasa el TEST, ya que el coste es superior a la suma de los rendimientos actualizados. Aquí os dejamos un video muy interesante y resolutivo:
En definitiva, el VAN que calcula el CE3X es el resultado de sumar, es decir, de comparar:
– El valor de la inversión de la medida de mejora con valor negativo.
– El flujo de ingresos obtenidos actualizados, teniendo en cuenta un tipo de interés o coste de oportunidad determinado. Este interés es un porcentaje, por ejemplo una renta fija sin riesgo que hayamos seleccionado como pueden ser los bonos del estado: 2`1, 2’7… estos datos se pueden obtener del INE, de donde también se puede obtener el incremento anual del coste de la energía. El valor de la suma total es positivo.
Si aumento el valor del incremento anual del precio de la energía, el VAN aumenta en la pestaña de resultados, ya que aumentarán los ingresos obtenidos cada año debido al ahorro obtenido en consumo de energía.
Si aumento el tipo de interés, el VAN se reduce. Si es demasiado alto, habrá un límite a partir del cual, el VAN será negativo.
CONCLUSIONES
Con el cálculo del VAN, estoy realizando un test que evalúa la inversión en la medida de mejora propuesta: determino un listón mínimo que se corresponde con un tipo de interés, y si lo supera, el VAN es positivo; en cambio si no lo supera, el VAN es negativo. El siguiente vídeo os ayudará a terminar de entender el concepto de VAN:
Por otro lado, la selección adecuada de la medida de mejora que suponga más ahorro en consumo de energía será fundamental. Habrá que estar atento a este dato, y analizarlo en el informe generado por CE3X, teniendo en cuenta el precio de cada tipo de energía, y el porcentaje de ahorro de consumo de energía con la medida de mejora seleccionada, para calefacción, refrigeración y ACS. En terciario tendremos en cuenta también iluminación.
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¿Significa eso que si nos sale un VAN negativo, aunque la mejora incremente el valor de la calificación energética, debemos descartar dicha mejora?
Hola Antonio! esto es una pregunta dificil, verdad? el RD 235/2013 en el artículo 6.f) dice que “las recomendaciones incluidas en el certificado de eficiencia energética serán técnicamente viables y podrán incluir una estimación de los plazos de recuperación de la inversión o de la rentabilidad durante su ciclo de vida útil”…
y sigue “la evaluación de esa relación -coste-eficacia- se efectuará sobre la base de una serie de criterios estándares, tales como la evaluación del ahorro energético, los precios subyacentes de la energía y una previsión de costes preliminar” esto último significa que el cómputo real del ahorro energético conseguido debido a esa mejora es fundamental para la recuperación de la inversión en una medida de mejora. Si es una medida de mejora adecuada debe suponer un ahorro efectivo.
Cómo lo veis el resto? a ver si entre todos podemos resolver esta duda que seguro más de uno nos trae de cabeza! 🙂
Hola Paula, primero que nada muchas gracias por tu post. Después de leer la explicación me he quedado un poco desorientada, como es posible que cambiando la bomba de calor por otra más eficiente (mayor rendimiento ) que entiendo que esto significa que con el mismo consumo produzco más cantidad de calor o frio. me salga un VAN negativo? no lo entiendo . Saludos
Hola! si todos los datos introducidos son correctos: coste de la obra y mantenimiento, precios de la energía, incremento del precio de la energía y tipo de interés, significa que los ingresos futuros no son suficientes como para amortizar la inversión. Si como dices, consume lo mismo, pero el rendimiento es superior, y sigue saliendo negativo, será porque no supone el ahorro de energía necesario. Cómo lo veis el resto?
De acuerdo con tu observación
Gracias por tu respuesta Paula.
La verdad es que la cuestión no está muy clara, teniendo en cuenta que el origen del real decreto está en el objetivo de la reducción de emisiones de CO2 de las viviendas. Por tanto, en mi opinión, al legislador lo que más le preocupa no es tanto el tema económico, sino el descenso de emisiones de CO2, por lo que creo que no debemos desestimar una mejora por su VAN, sino en función de su eficiencia energética.
En fin, esa es mi opinión. Como dice Paula, se admiten sugerencias y comentarios.
Hola Antonio! desde mi punto de vista, me parece un planteamiento coherente. Si el certificado mide el ahorro en consumo energético y el nivel de emisiones de CO2… Si el objetivo final es la reducción de estos gases, estoy contigo en que es una postura acertada.
Como siempre lo ideal es llegar a un equilibrio entre lo sostenible medioambientalmente y lo económico, aunque a veces será necesario priorizar.
¿qué opináis el resto? un saludo a todos…
Gracias Paula, me ha encantado tu articulo!
Sinceramente, hasta ahora no tenia una idea demasiado clara de este concepto.
Una pregunta: podria saber la fuente donde has tomado los precios/kwh de los diferentes combustibles?
Hola Gema! Los precios los obtengo directamente de las facturas.
Gracias por participar tanto en este blog! gracias a vosotros nos aportamos conocimientos mutuamente, y resulta muy gratificante. Un saludo! 🙂
En mi opinión, jamás se puede acometer una inversión si el VAN sale negativo. No tiene ningún sentido, salvo en contados proyectos donde pueda primar más, por ejemplo, la imagen o prestigio de la empresa que el posible rédito económico. Y en ningún caso aplica a PYMES de escaso musculo financiero y mucho menos a particulares, que son quienes sacarian la billetera llegado el caso, por muchas emisiones o demanda que ahorre.
Un saludo
Todos tenéis razón.
El problema, es que a día de hoy se están reduciendo las rehabilitaciones energéticas a simples análisis del retorno de la inversión, ya sea con un simple pay-back, ya sea por VAN ya sea por TIR, pero hay muchas cosas que no entran en ese análisis, y que son los intangibles monetarios (confort, seguridad, accesibilidad, acústica, etc…) que hacen que el análisis de este tipo sea corto.
Os hago una pregunta, cuándo reformáis vuestra cocina o baño, ¿pensaís en el VAN o sólo en que necesitáis hacerlo porqué ha quedado obsoleto o poco operativo o simplemente para presumir? Pues desgraciadamente, a los propietarios de edificios les metemos en la cabeza números que mayoritariamente no entienden en lugar de explicarles que ganarán en calidad de vida.
El equilibrio entre los dos puntos de vista es el adecuado criterio de decisión.
Gracias por vuestro tiempo.
Otra cuestión en este tema es: ¿Cuánto es el tiempo que estima para el cálculo? ¿el de la medida de mayor vida útil o la media de las medidas?
Me explico:
Cuando queremos poner como solución de mejora el aislamiento en interior de fachadas y la sustitución de la caldera estandar para ACS por otra más eficiente, ambas mejoras no tiene la misma vida útil, o al menos así lo creo.
Saludos.
Alberto.
PD: Enhorabuena por el post. Me parece muy interesante.
Hola! si cuando calculas el VAN eliges un tipo de interés que se corresponde con una inversión con una duración determinada, entonces tienes que coger esa misma duración en el tiempo. Me explico, si determinas que el interés que vas a utilizar al cálculo del VAN de tu inversión, es de un Bonos del Estado a 10 años, pues estimas una duración de 10 años. Un saludo y ya nos cuentas como has resuelto tu análisis! gracias por participar en este blog, 🙂
La verdad es que el cálculo del VAn dependerá fundamentalmente de los valores que tomemos en:
– Tipo de Interés del dinero
– Precio de la energía
– Vida útil de la inversión
El más incierto bajo mi punto de vista e sel primero. Una pequeña variación en ese valor puede cambiar mucho elr esultado.
En cuanto a si se pueden o no acometer proyectos con VAN negativo, la decisión final es del cliente. Si pensamos en que el Certificado trata de proponer mejoras al cliente, indicándole su viabilidad económica aproximada, pues está claro su significado. Para caso de particulares y pequeñas mejoras, la viabilidad económica será complicada por no decir imposible muchas veces. Ahí entran en juego más otros facrtores psicológicos del cliente. En empresas el VAn es un criterio fundamental. EN general sin viabilidad económcia una empresa nunca acomete´ra esas inversiones (salv casos excepcionales: imagen , política de empresa ambiental, etc).
Hola! el tipo de interés que se utiliza está relacionado con la rentabilidad de la inversión y sólo es una línea roja que te permite calcular un valor para el VAN, de manera que si es positivo significa que tu inversión tendrá un interés como mínimo, como el que has fijado para el cálculo.
Cuando proponemos mejoras éstas llevan implícitas un ahorro en consumo y una garantía del confort térmico para el usuario. Si no es así, y desde mi punto de vista, dicha mejora no es eficaz. Por lo tanto, desde el punto de vista económico, cualquier propuesta debe tener retornos que amorticen la inversión.
Por otro lado, lo ideal es llegar a un equilibrio. En LEED manejan el concepto TBL (triple bottom line) o línea de triple resultado que plantea un equilibrio entre lo social, medioambiental o económico (http://www.americaeconomia.com/analisis-opinion/triple-bottom-line)
Evidentemente el usuario tiene la última palabra. Cada uno tiene su forma de pensar. Gracias por vuestros comentarios! 🙂
Buenos días. Me he encontrado en un problema relacionado con todo esto del análisis económico. No se si a alguno de vosotros os habrá pasado también. Resulta que relleno los precios de la energía (con el pluggin del CE3X), confecciono las tres propuestas de mejora, calculo un presupuesto a partir de precios del ITeC, introduzco el coste de las medidas, vida útil, etc. Y cuando le doy a calcular… Nada! no pasa absolutamente nada! Y la verdad ya no sé ni que mirar, alguien tiene idea de qué es lo que puede estar sucediendo? Porque esto ya es para volverse loco. Muchisimas gracias.
Hola a todos!
Tengo un problema, después de introducir los datos del análisis económico, cuando quiero obtener resultados del análisis me dice, “que me espere mientras recalcula las medidas de mejora”. Esta información dura un segundo en pantalla y desaparece sin hacer el resultado,
Me pasa lo mismo con el informe del certificado que también deja de generarse, antes de introducir los datos del análisis económico, si se generaba.
¿Alguien me puede dar una solución? .
Gracias por vuestros comentarios.
Hola a todos,
No me ha parecido ver en ningún lado, qué VAn se debe analizar, si el teórico o el de las facturas.
Quizás viendo los videos (no los he visto se me aclare) pero me ha surgido esa duda y no me aclaro. Supongo que el teórico, pero no sé para qué sirve el otro
¿Me ayudáis?
Hola Paula
He intentado buscar en el INE el dato del incremento anual del coste de la energía, pero me ha sido imposible encontralo. Podrias adjuntarlo en un link.
Muy bueno el post y clarificador
Muchas gracias,
Hola Paula,
Antes de nada enhorabuena por tu estupendo blog.
Quería plantearte una duda. Estoy realizando un certificado de una vivienda en un bloque de edificios con una superficie de 48m2 y con solo una fachada al sur. Sólo tiene 2 ventanas y un calentador de gas butano. Después de meter todos los datos me da una calificación E.
Mi problema viene a la hora de hacer las medidas de mejora y el análisis económico. Puse varias medidas con el aislamiento interior de la fachada, los huecos y la caldera por una de condensación mixta y la letra de la calificación mejora pero el van me da siempre negativo.
Si tomo otras medidas como por ejemplo sólo el aislamiento de la fachada exterior que me da un ahorro del 60% que no tendría un coste elevado y puede ser amortizable creo yo dado que es una fachada pequeña y me sale negativo también. Siempre me sale negativo. Que puedo estar haciendo mal o que mejora puedo hacer?
Un saludo
Hola Borja! Un valor negativo del VAN implica que la inversión no es rentable, es decir, que los ahorros proporcionados por las medidas de mejora no aportan ‘beneficios’ suficientes como para recuperar la inversión en el tiempo de vida útil de dichas mejoras. Te diría que revises los datos introducidos para el cálculo del VAN, que analices las necesidades de demanda de calefacción y de refrigeración y propongas medidas acordes a las mismas. Un saludo!
Qué diferencia hay entre un VAN de facturas y un VAN teórico ?
Gracias.
Hola Adrián! EL VAN de facturas está calculado con los datos de facturas energéticas (consumo real) introducidos previamente en CE3X. El VAN teórico está calculado con el consumo calculado por CE3X. Un saludo!
Muchas Paula, excelente página !!
Hola Paula,
Muchas gracias por este blog, es de gran ayuda.
Estoy realizando mi primer certificado, es una vivienda antigua para reformar que no tiene ningún sistema de calefacción ni refrigeración, solo un calentador estandar de gas butano. Las medidas que propongo son cambio de ventanas e instalación de caldera y radiadores por gas natural, y claro al no tener ninguna instalación previa que mejorar el VAN sale negativo.
¿Puedo presentar el certificado así? ¿O para que el certificado sea admitido tiene que salir el Van positivo?
Hola Reyes! Que el VAN sea negativo significa que la inversión no es rentable, es decir, que la mejora que propones no supone el suficiente ahorro económico en el periodo de su vida útil como para recuperar la inversión, y no es porque no tenga ningún tipo de instalación previa ya que le programa considera unas instalaciones térmicas por defecto cuando no se introduce ninguna. Tienes que cambiar la medida de mejora y proponer otra distinta que sea técnica y económicamente viable. Un saludo!
Hola, una consulta, el coste de oportunidad y el incremento anual a la fecha cuanto vendria ser, lo mismo que ustedes utilizaron ? 2.1% y 4.5% ?
El coste de oportunidad y el incremento anual actual, cual es?